Die Abstimmungsbotschaft zur Gesamtrevision Nutzungsplanung Vitznau vom 13. Februar 2022 wurde vor zwei Wochen den Stimmberechtigten zugestellt. Gleichzeitig hat der Gemeinderat dazu aufgerufen, allfällige noch offenen Fragen einzureichen, damit diese vor dem Abstimmungstermin beantwortet werden können, da die ursprünglich auf 31. Januar 2022 vorgesehene Informationsveranstaltung leider abgesagt werden musste (Covid-19). Bis heute sind bei der Gemeindeverwaltung keine Fragen zur Revision der Ortplanung eingegangen. Allerdings werfen einige Aussagen im Artikel der Luzerner Zeitung sowie im Bote der Urschweiz in der Ausgabe von letztem Samstag Fragen auf, da sie im Widerspruch stehen zu den Ausführungen in der Abstimmungsbotschaft.
Die heutige Nutzungsplanung von Vitznau entspricht nicht den übergeordneten gesetzlichen Vorgaben von Bund und Kanton. Die Gemeinde muss deshalb die kantonale Rückzonungsstrategie umsetzen und ihre überdimensionierten Bauzonen um mehr als 12 ha reduzieren. Für den Gemeinderat ist nachvollziehbar, dass sich betroffene Grundeigentümer gegen eine allfällige Rückzonung öffentlich engagieren und auch entschlossen sind, den Rechtsweg zu beschreiten.
Schwanden und Teufibalm sollen nicht weiter bebaut werden
Die Gebiete Schwanden und Teufibalm erfüllen aufgrund ihrer geografischen Lage und weil sie auch nicht direkt an das übrige Baugebiet angrenzen nach einhelliger Expertenansicht die gesetzlichen Vorgaben an eine raumplanungskonforme Bauzone nicht. Sie liegen auch ausserhalb der Siedlungsbegrenzungslinie, welche die Vitznauer Bevölkerung im Rahmen des Siedlungsleitbildes 2050 festgelegt und im Juni 2020 an der Urne klar bestätigt hat. Die künftige Gemeindeentwicklung soll demnach ausschliesslich innerhalb einer klar definierten Siedlungsbegrenzungslinie stattfinden und die noch freien Flächen ausserhalb des so definierten Gebietes nicht weiter bebaut werden. Die Gebiete Schwanden und Teufibalm sollen deshalb zusammen mit den Gebieten Ächerli, Büel, Semli und Stacher/Grund/Büntli rückgezont werden. Die Rückzonungsflächen wurden nach raumplanerischen Kriterien festgelegt. Dabei spielt es keine Rolle, ob ein Grundstück bebaut oder unbebaut ist, da Rückzonungen gebiets-, aber nicht parzellenweise erfolgen. Alle bestehenden Bauten und Anlagen profitieren jedoch von der erweiterten Besitzstandsgarantie. Die im Zeitungsartikel genannten Gebiete im Husenboden sowie in der Sonnhalde sind dagegen mehrheitlich von Siedlungsgebiet beziehungsweise rechtsgültigem Bauland umgeben und unterstützen die angestrebte Entwicklung gemäss Siedlungsleitbild.
Abb. Vitznau mit den Gebieten Schwanden (Bildmitte, oben, rechts des Felsbands), Teufibalm (Bildmitte, oben, links des Felsbands) und Husenboden (rechts, zwischen Park Hotel und Überbauung Husen)
Einzelinteressen verfolgen ohne Gesamtinteresse zu gefährden
Auch nach Zustimmung der Bevölkerung zur Gesamtrevision der Nutzungsplanung haben negativ Betroffene selbstverständlich das Recht, die zuständigen Gerichte anzurufen, um ihre Einzelinteressen zu prüfen. Eine grundsätzliche Ablehnung der Planungsinstrumente als auch sämtlicher Rückzonungen würde allerdings den künftigen Handlungsspielraum der ganzen Gemeinde massiv einschränken, da Vitznau somit weiterhin über keine raumplanungskonforme Ortsplanung verfügt. Falls notwendig, kann der Regierungsrat im äussersten Fall auch einen kantonalen Nutzungsplan erlassen, die Gemeinde hätte dabei aber nur noch minimale Einflussmöglichkeiten.
Rückzonung ohne Entschädigungsfolgen für die Gemeinde
Allfällige Entschädigungen infolge der Rückzonungen werden vollumfänglich aus dem vom Kanton bewirtschafteten Mehrwertabgabe-Fonds finanziert. Da sich dieser Fonds im Aufbau befindet, stehen die notwendigen Mittel erst nach einer gewissen Zeit zur Verfügung. Im Worst Case müsste die Gemeinde Entschädigungen aus Rückzonungen vorfinanzieren, im Sinne eines Darlehens, das der Kanton der Gemeinde schuldet. Letztlich aber wird es ein «Nullsummenspiel» sein, d.h. der Gemeinde werden aus den Rückzonungen letztlich keine finanziellen Lasten bleiben.
Keine «stillen» Aufzonungen geplant
Bereits heute verfügt Vitznau über grosse nicht ausgeschöpfte Nutzungsreserven. Gerade im Dorfzentrum sind viele Grundstücke nur teilweise ausgenutzt und würden eine dichtere Bebauung erlauben. In der aktuellen Wohnzone W2 ist bereits heute eine talseitige Fassadenhöhe von 14m zulässig, da neben den beiden Vollgeschossen auch ein teilweise im Erdreich liegendes Untergeschoss sowie ein Dach- beziehungsweise Attikageschoss zulässig ist. Anders als im Zeitungsbericht behauptet, können in der Wohnzone W2 somit bereits heute viergeschossige Bauten realisiert werden, wie man an vielen Bauten sehen kann, die nach geltendem Recht realisiert wurden.
Berechnung der Gebäudehöhe nach bisherigem Recht
Das nachstehende Schema zeigt auf, dass nach bisherigem Recht in der zweigeschossigen Wohnzone W2 eine Gebäudehöhe von max. 14m zulässig ist
Abb.: Gebäudehöhe abhängig von Vollgeschosszahl nach heutigem Recht.
Im revidierten Bau- und Zonenreglement wurden daher Höhenmasse definiert, die die bisher zugelassene Anzahl an Vollgeschossen möglichst unverändert übernehmen. Auf Aufzonungen wurde bewusst verzichtet.
Abb.: Gebäudehöhe nach neuem BZR für die Wohnzone A und B, Wohnzone See, Wohn- und Arbeitszone B. Steildächer werden mit einem Höhenbonus gegenüber Flachdächern gefördert, da sie ein typisches Merkmal sowie eine wichtige Qualität des Vitznauer Ortsbilds darstellen.
Qualitative Vorgaben für Bauten und Freiräume
Neben der Gebäudehöhe sind jedoch auch die qualitativen Vorgaben für Bauten und Freiräume wichtig, die im neuen Bau- und Zonenreglement definiert werden. Im Übrigen wird sowohl auf die Bestimmungen im neuen Bau- und Zonenreglement als auch auf die Ausführungen in der Botschaft zur Abstimmung vom 13. Februar 2022 verwiesen.
Abb.: Ein Vergleich der bestehenden Situation (links) mit den bereits heute vorhandenen Nutzungsreserven (rechts, grün) an der Oberdorfstrasse zeigt, dass eine zusätzliche Aufzonung nicht nötig ist und deshalb auch nicht vorgesehen ist.
Vitznau braucht eine raumplanungskonforme Ortsplanung Raumplanerische Kriterien lassen einen beschränkten Interpretationsspielraum zu. Dabei ist eine Abwägung im Interesse der gesamten Gemeinde vorzunehmen. Die vorliegende Gesamtrevision der Nutzungsplanung wurde auf der Basis des klar angenommenen Siedlungsleitbildes und den Ergebnissen aus den Workshops mit vielen Teilnehmenden aus der Bevölkerung erarbeitet. Damit wurde die behördenverbindliche Grundlage für die Nutzungsplanung unserer Gemeinde geschaffen. Veränderungen gegenüber diesen breit abgestützten Grundlagen - um Einzelinteressen entgegenzukommen - wären demokratisch in keiner Weise legitimiert. Der Gemeinderat hat zusammen mit der Ortsplanungskommission eine möglichst rechtsgleiche Behandlung aller Betroffenen auf der Basis einer sachlichen Diskussion angestrebt. Gemeinderat und Ortsplanungskommission sind überzeugt, dass den Stimmberechtigten mit der vorliegenden Revision der Nutzungsplanung am 13. Februar 2022 eine raumplanungs- und bundesrechtskonforme Vorlage unterbreitet wird. Der Kanton hat in der Vorprüfung bestätigt, dass die Gemeinde Vitznau bei Annahme der revidierten Nutzungsplanung ihren Status als Rückzonungsgemeinde verliert. Damit bleibt Vitznau handlungsfähig und baut künftig auf einer sicheren und klaren Grundlage.
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