Das revidierte Raumplanungsgesetz des Bundes (RPG) fordert von den Gemeinden, ihre Bauzonen konsequenter auf den tatsächlichen Bedarf auszurichten, d.h. auf das Bevölkerungswachstum der kommenden 15 Jahre. In Vitznau besteht gemäss kantonalem Richtplan eine Überkapazität: Das Siedlungsgebiet (Bauzone) ist im Verhältnis zum prognostizierten Einwohnerwachstum zu gross und muss deshalb gemäss Vorgaben des RPG
und des kantonalen Richtplans reduziert werden. Zur Sicherung der vom Kanton aufgrund definierter Kriterien festgelegten Rückzonungsflächen hat der Regierungsrat in Vitznau 12.64 ha als kantonale «Planungszonen» bestimmt.
Was bedeuten Rückzonungen für die Gemeinde?
Um das Raumplanungsrecht zu wahren und die darauf abzustimmende künftige Nutzungsplanung sicherzustellen, hat der Kanton für die Gebiete Schwanden, Teufibalm, Ächerli, Büel, Seemli sowie Stacher/Grund/ Büntli in der Gemeinde Vitznau eine kantonale Planungszone erlassen. Dies, nachdem die Stimmberechtigten der Gemeinde Vitznau am 26. November 2017 die revidierte Bau- und Zonenordnung abgelehnt hatten. Seither ist für die Gemeinde grundsätzlich wieder die Bau- und Zonenordnung aus dem Jahr 1995 massgebend. Sie ist aber nicht mit dem revidierten Bundesgesetz über die Raumplanung (RPG) konform.
Innerhalb einer Planungszone darf nichts unternommen werden, was die erforderliche Ortsplanungsrevision erschweren könnte. So dürfen zum Beispiel keine Bauten und Anlagen mehr erstellt werden, die eine allfällige spätere Zuweisung zu einer anderen Nutzungszone verunmöglichen würden. Während der Planungszone gelten in den betroffenen Gebieten die Vorschriften der Landwirtschaftszone 1 des Bau- und Zonenreglements Vitznau. In diesem Sinn stellt das Instrument der Planungszone eine vorsorgliche Massnahme im Hinblick auf die Erarbeitung der revidierten kommunalen Bau- und Zonenordnung dar.
Die gesamtkantonale Rückzonungsstrategie ist mittlerweile aufgegleist. Zur Überprüfung der Rückzonungsflächen respektive deren Eignung wurden Kriterien definiert. Von einer erneuten Prüfung der kantonalen Planungszonen wird abgesehen.
Die Grundstücke in der Planungszone werden demnach nach Inkrafttreten der revidierten Ortsplanung der Landwirtschaftszone (Nichtbauzone) zugewiesen. Die Wegleitung «Bauen ausserhalb Bauzone» zeigt auf, was in einer Landwirtschaftszone zulässig ist. Für Bauten in der Landwirtschaftszone gilt grundsätzlich die Bestandsgarantie. Fakt ist aber auch, dass eine Umnutzung respektive generell der Wechsel von Nichtwohnnutzung zu Wohnnutzung (Stall zu Wohnhaus), das Überbauen von bisher unbebauten Parzellen oder bestimmt bauliche Vorhaben (bspw. Swimmingpool) nicht zulässig sind.
Die Luzerner Gemeinden tragen bei den Rückzonungen kein finanzielles Risiko.
Ob eine Rückzonung als entschädigungspflichtig gilt, wird erst nach erlangter Rechtskraft der Nutzungsplanungsrevision geklärt. Wird eine Rückzonung rechtskräftig, können die betroffenen Grundeigentümer eine Entschädigungsforderung bei der Schätzungskommission stellen (bis max. 10 Jahre nach Rechtskraft). Sie entscheidet erstinstanzlich, ob eine materielle Enteignung vorliegt und − wenn ja − wie hoch die Betroffenen finanziell entschädigt werden müssen. Der Kanton hat die Möglichkeit, sich als Partei einzuschalten, da eine allfällige
Entschädigung in jedem Fall durch den kantonalen Fonds entrichtet wird.
Eine Entschädigung wird durch den kantonalen Fonds entrichtet. Wenn die Gemeinde eine Rückzonung nach Artikel 15 Absatz 2 RPG beschliesst, kann die betroffene Grundeigentümerin oder der betroffene Grundeigentümer im Schätzungsverfahren prüfen lassen, ob ein Anspruch auf Entschädigung aufgrund materieller Enteignung besteht. Die Schätzungskommission berücksichtigt bei ihrer Beurteilung alle zur Verfügung stehenden Fakten.
Die Luzerner Gemeinden tragen bei den Rückzonungen kein finanzielles Risiko. Dafür wurde per 1. Januar 2018 im Planungs- und Baugesetz des Kantons der Mehrwertausgleich eingeführt. Kernstück ist ein kantonal verwalteter Fonds. Gespiesen wird er durch die neue Mehrwertabgabe, welche dann anfällt, wenn ein Grundstück durch eine Einzonung in einer Gemeinde mit zu kleinen Bauzonen mehr Wert erlangt.